Významné novinky v oblasti bytového spoluvlastnictví od 1.7.2020
(zákon č. 163/2020 Sb., kterým se mění zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník)
Dnem 1.7.2020 nabude účinnosti zákon č. 163/2020 Sb., kterým se mění zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Z pohledu právní úpravy bytového spoluvlastnictví se jedná o první velkou rekodifikaci od samotného přijetí občanského zákoníku, která v mnohém zásadně mění dosavadní pravidla správy domu a pozemku a dále práva a povinnosti vlastníků jednotek. V této souvislosti považujeme za nutné seznámit vás se změnami, které mohou mít vliv na chod vašeho společenství vlastníků jednotek (dále jen „SVJ“) a na uplatňování práv a povinností souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím.
První, z našeho pohledu asi nejvýznamnější, změnou je kompletní rekonstrukce pravidel § 1184 občanského zákoníku upravujícího nařízený prodej jednotky vlastníka, který porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek. Doposud byla právní úprava víceméně bezzubá a v praxi není za dobu účinnosti nového občanského zákoníku (od 1.1.2014) znám jediný případ, kdy by k nucenému prodeji jednotky (bytu) došlo. Stávající úprava je totiž postavena na nutnosti vést soudní spor s porušujícím vlastníkem a teprve poté, co vlastník porušuje soudní rozhodnutí, čímž podstatně omezuje ostatní vlastníky, může soud na návrh SVJ nařídit prodej jednotky. Znění účinné od 1.7.2020 tento proces v mnohém zjednodušuje. Předlohou nové právní úpravy je institut vyloučení člena z bytového družstva. Nová úprava zavádí podobný proces, který může vést až k prodeji jednotky vlastníka, který své povinnosti porušuje.
Na návrh osoby odpovědné za správu domu (SVJ) může soud nařídit prodej jednotky toho vlastníka, který i přes písemnou výstrahu osoby odpovědné za správu domu porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek (§ 1184 odst. 1).
Z důvodové zprávy se podává následující:
K tomu, aby mohlo napříště dojít k nucenému prodeji jednotky, musí být splněno několik podmínek.
- Předně osoba odpovědná za správu domu a pozemku (SVJ) musí vlastníkovi, který porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek, doručit písemnou výstrahu. Minimální obsahové náležitosti této výstrahy stanoví navrhovaný odstavec 2. Smyslem této výstrahy je zejména upozornit vlastníka jednotky na jeho nežádoucí chování, umožnit mu, aby svého jednání zanechal a napravil, co způsobil, a konečně jej upozornit, že může být podán návrh na nařízení prodeje jeho jednotky. Současně se ve výstraze vlastníkovi poskytne přiměřená lhůta, nejméně však 30 dnů, aby mohl zanechat vadného jednání a případně odstranil jeho důsledky.
- Dále musí s podáním návrhu vyslovit souhlas vlastníci jednotek většinou všech vlastníků jednotek. Tímto se chce zamezit, aby se institut nuceného prodeje stal nástrojem zneužití ze strany vlastníků s vyšším podílem hlasovacích práv. O tom, že vlastník jednotky porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek, by měla být přesvědčena většina všech vlastníků. Zároveň se
stanoví, že při určení většiny potřebné pro vyslovení souhlasu se nepřihlíží k hlasu vlastníka jednotky, jejíž prodej se navrhuje. - A konečně musí být splněny materiální znaky nežádoucího jednání vlastníka jednotky, tj. vlastník jednotky musí porušovat své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek.
Splnění všech předpokladů bude soud řešit v průběhu nalézacího řízení. Pokud nebude naplněna byť jen jediná z těchto podmínek, k nařízení prodeje jednotky by nemělo dojít a soud žalobu zamítne.
Z našeho pohledu se jedná o významnou změnu, která by mohla do budoucna pozitivně ovlivnit chování některých vlastníků jednotek, kteří dle současné právní úpravy zneužívali složitosti vymáhání těchto povinností a své povinnosti v rámci SVJ porušovali na úkor jiných vlastníků. Současně však musíme upozornit, že se musí jednat skutečně o zjevné porušování, které omezuje ostatní vlastníky skutečně podstatným způsobem (musí dojít k naplnění určité míry intenzity závadného jednání).
Další změnou, která může a bude mít vliv na fungování SVJ, je úprava § 1186 občanského zákoníku. Stávající platné znění přináší zásadní výkladové problémy vedoucí k právní nejistotě, zda dluhy na příspěvcích na správu domu a pozemku přecházejí s převodem jednotky na nabyvatele a jaký vliv na tento přechod má potvrzení osoby odpovědné za správu domu. Osoba odpovědná za správu domu tak nemá jistotu, kdo je dlužníkem – zda převodce, nebo nabyvatel, což komplikuje vymáhání pohledávek. Předně se navrhuje jednoznačně stanovit, že na nabyvatele přecházejí dluhy na příspěvcích na správu domu a pozemku, dluhy na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a dluhy na zálohách na tato plnění převodce vůči osobě odpovědné za správu domu a pozemku ze zákona.
Tyto dluhy na nabyvatele přejdou ex lege pouze v případě, že je nabyvatel měl a mohl zjistit. Z tohoto důvodu se zachovává potvrzení osoby odpovědné za správu domu a pozemku. Převodce doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu a pozemku, jaké má vůči této osobě dluhy na příspěvcích na správu domu a pozemku a plněních spojených nebo souvisejících s užívání bytu a zálohách na tato plnění, popřípadě potvrzení, že takové dluhy nejsou. Stanoví se vyvratitelná domněnka, že nabyvatel nemohl tyto dluhy zjistit, pokud je nemohl zjistit z tohoto potvrzení nebo pokud osoba odpovědná za správu domu a pozemku potvrzení bez zbytečného odkladu nevydala, přestože o něj byla požádána. Nově se navrhuje, že potvrzení může osoba odpovědná za správu domu vydat také přímo nabyvateli, pokud s tím převodce souhlasí.
Uvedenou změnu opět vítáme jako přínosnou s ohledem na skutečnost, že v současné době vznikaly výkladové pochybnosti, zda k přechodu dluhů vůbec dochází, a pokud ano, tak v jakém rozsahu. Nyní bude na pevno stanoveno, že k přechodu dluhů dochází na nabyvatele ze zákona, a to za výše uvedených podmínek (nabyvatel je měl a mohl zjistit – např. právě z potvrzení SVJ). V této souvislosti tak i nadále platí, že SVJ by měla taková potvrzení na žádost vydávat, aby si zajistila, že dluhy budou přecházet spolu s převodem jednotky na nového nabyvatele.
___________________________________________________________________________
Z dalších dílčích změn, které mohou mít dopad i na jednotlivá SVJ, můžeme již jen bodově uvést následující:
- Podstatnou náležitostí stanov SVJ již do budoucna nebude stanovení pravidel pro tvorbu rozpočtu společenství;
- Při změně stanov se již nebude vyžadovat forma veřejné listiny (notářského zápisu), nicméně pokud formu veřejné listiny stanoví přímo stanovy, je nutné tak postupovat (bude vhodné takové stanovy změnit);
- Nově je zaveden institut „náhradního shromáždění“, které bude usnášení schopné při účasti 40% všech hlasů. Nejedná se o rozhodování per rollam, které zůstává zachováno, ale o nový institut klasického shromáždění s fyzickou přítomností vlastníků v případě, kdy to stanovy budou připouštět (bude opět nutná změna stanov).
V Táboře dne 4. května 2020
Mgr. Filip Švarc, advokát
právní zástupce SBD Tábor
